よくあるお問い合わせ（宅地建物取引関係）

宅地建物の取引についてお問い合わせが多い内容を記載しています。

お問い合わせ前に一度ご確認ください。

媒介契約関係

Q1どのような宅地が、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。以下「宅建業法」という。）の適用を受けるのか教えてほしい。

業法において、宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和43年法律第100号）第8条第1項第1号の用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供せされているもの以外のものを含むとされています（宅建業法第2条第1号）。

Q2どのような行為が媒介に該当するのか。

媒介契約は、委託者が宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という）に対し、当事者の間に立って宅地建物の売買などの契約の成立に向けてあっせん尽力することを委託する契約です。例として、委託を受けて、以下のような行為を行うことです。

・物件の販売広告
・取引の相手方や物件の探索
・価格査定
・現地案内
・物件の権利関係や法令制限の調査と説明
・契約条件の交渉

Q3指定流通機構への登録について、教えてほしい。

宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、指定流通機構に登録しなければなりません（宅建業法第34条の2第5項）。また、登録を証する書面については、遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります（宅建業法第34条の2第6項）。

Q4媒介報酬額について、教えてほしい。

宅地建物取引業（以下「宅建業」という）に係る媒介報酬については、宅建業法第46条及び同条の規定に基づく「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）が定められており、同告示の規定に基づかない報酬を受け取ることは禁止されています。
同告示の第二から第十までの規定に報酬について定められていますが、当該規定以外の報酬については、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き、報酬・費用を請求する業務の内容が実質的に通常の代理・媒介業務に含まれるものであるときは、名目のいかんを問わず、報酬とは別に金員を受領することはできないこととされております。

Q5預り金の返還について、教えてほしい。

預り金や契約申込金といった名称の売買契約締結前に受領した金銭について、相手方が契約申込撤回をした場合は、速やかに返還しなければなりません（宅建業法第47条の2第3項）。
「預り金は手付となっており、返還できない。」といった主張は、契約が成立していない以上、手付の授受はあり得ず、認められません。

瑕疵担保責任関係

Q6瑕疵担保責任を負う範囲を「雨漏りに限る」などとすることは可能か。

宅建業者が売主となる場合は、このような瑕疵担保責任を負う範囲を限定する特約は無効となります。
宅建業法上、「瑕疵担保責任を負う期間を物件引渡しの日から2年以上とする」という特約を除き、民法の規定より買主に不利になる特約は無効となります。
よって、「瑕疵担保責任を負わない」「瑕疵担保責任の範囲を○○に限る」「瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから○○以内（2年より短い）」といった特約は無効となり、そのような特約を結んでいた場合は、民法等の規定が適用されます。

重要事項説明関係

Q7取引物件で人が亡くなっているといった内容は重要事項として説明すべきか。

宅建業法第35条に列記されていない事項（自殺者がいる、騒音、津波を被った等）であっても、その事項が買主や借主にとって、「重要事項」に該当する場合、説明する必要があります。
しかし、「重要事項」に該当するかは明確な規定がないため、相手方のニーズによります。
よって、事前にどういう目的で購入するか等をよく聞き取り、気になる点は説明しておくことが、後のトラブルを避けるうえで必要だと考えられます。
また、国土交通省から、令和3年（2021）年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されていますので、参考にしてください。

Q8IT重説について教えてほしい。

IT重説とは、テレビ会議等のITを活用して行う、重要事項説明のことです。
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととされています。
(1)宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
(2)宅地建物取引士により記名された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ交付（電磁的方法による提供を含む。）していること。
(3)重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
(4)宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

クーリングオフ関係 

Q9クーリングオフが適用されるのはどのような場合か。

宅建業法においては、宅建業者が売主の場合、「事務所等以外」で買受申込又は契約締結する際にクーリングオフの適用対象となります。

【クーリングオフの適用対象となる場所の例】
・喫茶店
・銀行
・相手方の自宅、職場（相手方から申し出た場合は除く。）
【クーリングオフの適用対象とならない場所の例】
・宅建業者の事務所（媒介業者の事務所も含む。）
・宅建業法第50条第2項の案内所（契約対象が届出物件の場合のみ。）
・相手方の自宅、職場（相手方から申し出た場合に限る。）

契約締結の制限関係

Q10競売物件について、所有権の移転や支払いなどはまだである。この物件の売却をしてよいか。

競売物件について、買受人として定められ、代金を支払い、所有権を取得した後でなければ、売買契約を締結することはできません。

Q11未完成物件について、開発許可や建築確認等を受けたときに効力が発生する停止条件付売買契約の締結は可能か。

売主が造成、建築工事等をする場合、このような停止条件付売買契約の締結は宅建業法第36条に違反することになります。本条は、契約の締結そのものを禁止しています。

 

「業として行う」の考え方

Q12宅建業法における「業として行う」の考え方について、教えてほしい。

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（国土交通省総合政策局不動産業課）によると、「業として行う」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとするとされております。
(1)取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
(2)取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
(3)取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
(4)取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
(5)取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。